Avocat en droit immobilier pour les promoteurs et constructeurs à Montpellier

Le droit de la construction est compris dans le droit immobilier, lui-même présent dans le code civil et le code de la construction et de l’habitation. La complexité de la jurisprudence requiert une connaissance précise des textes par les différentes parties en cas de contentieux lors de la construction de biens immobiliers.

Droits, devoirs et garanties du promoteur

Les articles R222-9 et R261-1 du code de la construction et de l’habitation définissent la livraison comme le moment où les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du bien sont installés. Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, le promoteur est chargé de réaliser entièrement la construction : l’acquéreur est couvert par la garantie de parfait achèvement. Cette garantie couvre tous les défauts de conformité décelés dans l’année qui suit la fin des travaux.

À cela vient s’ajouter la garantie des dix ans du constructeur. La Loi Spinetta du 4 janvier 1978 instaure l’assurance dommages-ouvrage vouée à assurer aux victimes le coût des réparations de dommages liés à l’ouvrage construit. On l’associe le plus souvent à la garantie décennale. Prévu par l’article 1792 du Code Civil, la garantie décennale (responsabilité du constructeur en cas de dommages) assure la réparation des dommages liés à l’ouvrage ou à la solidité de l’ouvrage, qui peuvent se produire après la fin des travaux et pendant 10 ans. : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Le dépassement du prix est un sujet de contentieux fréquent entre maîtres d’ouvrage et acquéreurs. Une clause du contrat de promotion immobilière vient souvent préciser les droits et devoirs de chaque partie, il s’agit du poste pour imprévus qui prévoit, au-delà de 5% de dépassement, la prise en charge des dépenses imprévues par le maître d’ouvrage. Caractériser la nature imprévue des dépenses supplémentaires liées au dépassement du prix n’est pas toujours chose aisée. Les différentes garanties liées aux promoteurs et constructeurs constituent une problématique importante à l’occasion de dommages et / ou de contentieux, il est judicieux dans certains cas de faire appel à un avocat.

Droit et responsabilité du constructeur

Tous les acteurs de la construction répondent au droit des contrats, au droit de l’urbanisme et à de nombreuses règles qu’englobe le droit de la construction. Le non-respect de celui-ci peut mener à des procédures judiciaires, il est donc important de connaître ses droits en cas de contentieux lié à la construction d’un bien.

Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière, le promoteur est entièrement responsable de la bonne exécution des travaux, il est également tenu par les différentes garanties telles que la garantie décennale. Comme mentionné ci-dessus, l’article 1792 du Code Civil prévoit une assurance réparation en cas de dommages liés aux désordres et / ou dommages survenus dans le cadre de la construction engagée, mais ce n’est pas tout. En cas de litiges relatif au droit immobilier, voici un bref résumé de la responsabilité des constructeurs.

Pendant les travaux, l’article 1788 du Code Civil énonce que “les constructeurs supportent jusqu’à la réception tous les risques affectant leurs travaux qu’elle qu’en soit la cause : le vol, incendie, dégradation des matériaux.”

Après réception des travaux, trois règles de droit sont primordiales. La garantie de parfait achèvement impose la réparation de tous les désordres (quelle qu’en soit la gravité) signalés par le maître d’ouvrage lors de la réception (réserves au PV de réception) ou durant l’année qui suit (notification écrite à l’entrepreneur concerné). Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné. La garantie de bon fonctionnement impose “la réparation des défauts affectant le bon fonctionnement des équipements (dissociables du corps de l’ouvrage sans détérioration de leur support :radiateurs électriques, portes palières, cloisons mobiles…) apparus lors de la réception ou durant les 2 années qui suivent“. Enfin, la responsabilité civile décennale  attribue aux constructeurs la responsabilité des dommages, y compris provenant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, affectent la solidité de l’un de ses éléments indissociables ou encore rendent l’ouvrage impropre à sa destination (qui ne peut remplir la fonction à laquelle il est destiné).

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